为什么某商业轻资产公司,项目很难签到?  第1张头部图片来自:视觉中国自2014年万达启动研究,2015年正式投产以来,商业轻资产公司对项目的竞争逐渐加大,经历了纯管理服务、以资管理、包机、合资甚至收购的过程,与业主谈判项目的势能转换也从强势转为主动竞标。项目谈判和签约的难度越来越大,业主的要求也越来越高,这让很多轻资产开发商感到压力很大。甚至有一线商业管理公司的开发商进驻一个城市三年,一单都没谈妥的情况。

对轻资产模式的质疑逐渐增多,甚至有人发出“轻资产黄昏”的悲观结论。行业方向是什么?为什么轻资产公司越来越难签项目?我们与行业内20多位轻资产和业主进行了采访和交流,分享了五个主要观点。

一是进入者快速增加,优质项目供给减少。

在万达完全无视资产之前,国内的百货运营商和第三方商业管理公司已经在践行无视资产。随着行业竞争的加剧和外部融资的收紧,资本压力相对较小的轻资产模式成为商管公司扩大规模的必要选项。据统计,截至2022年底,54%的百强房企布局了轻资产模式,比2020年增长了近一倍。华润、盛兴、宝龙等很多房企都成立了专门的经营管理板块,独立上市。

为什么某商业轻资产公司,项目很难签到?  第2张轻资产标的主要是新项目。越早介入项目,越能把握好项目的初期设计和定位,从而保证项目更符合自身的产品和管理理念,这也降低了项目开启后运营环节的难度。不过以后新项目会逐渐减少。RET睿意德中国商业研究中心的数据显示,中国购物中心的年增量将从2015年的426家逐渐减少到2025年的321家,而这其中,郊区和更新项目仍然相当多,优质项目更加稀缺。

轻资产管理公司的快速增加,优质项目的快速减少,造成了项目快速竞争扩大市场。一个项目往往会有轮流谈判、不断与对方抬价等诸多条件。

2.委托方和轻资产公司之间的利益冲突加剧。

对于海外市场,资管和投资人大多是绑定的,资产投资才是目的。通过资产的专业化运营和管理,我们可以实现更好的资产管理回报表现,从而提升资产估值。资产管理人的价值也体现在这里。相应地,轻资本化实际上是投资管理的“轻量化”,即依靠基金模式为资产投资增加“经营杠杆”。

国内轻资产管理主要是资产管理服务模式,包括委托管理、品牌和管理输出、整租服务等。,而更多的是运营期的租户管理收租服务和物业管理服务。整体上分为“现金流”,实际上是“去资产化”,只是突出了“轻”为什么某商业轻资产公司,项目很难签到?  第3张轻资产服务公司想要短期快速回报,只要以委托项目为基础,集中有限的自有资源,充分利用外部资源做好租赁服务,收取租金收入和物业费即可。但项目的长期资产增值和未来租金上涨,短期内难以见效,需要长期稳定可持续的运营。这就导致了轻资产服务与投资者目标的不一致,短期机会主义与长期增值坚持的矛盾。

轻资产行业发展到一个阶段,经过多个项目几年的磨合,目标矛盾日益明显,造成了双方合同的终止,以及投资人后续对轻资产合作的警惕和排斥。

第三,基于产品线的标准能力,难以匹配日益增长的非标业务。

轻资本化的过程,也是商业管理公司从“内部经营”到“外部经营”的过程。很多商业管理服务公司脱胎于母公司的开发商,运营管理经验都是从母公司的项目中锻炼出来的。以前很多项目都是划分标准产品线,形成了一套标准产品的服务能力。

但是,轻资产服务商面对的商场经营管理、服务标准、服务要求因市场而异,越来越多的老项目进行改造。定位理念、硬件基础、设计、招商与以往标准化的产品运营完全不同,公司需要从“流程”型组织特征升级为“创意”型组织,这是商管公司从“服务母公司”向“服务商业市场”转变过程中需要面对的

“标准化”虽然省时省力,但有一定的路径依赖,应对复杂竞争的能力有限。我们都知道标签有两面性。轻资产服务公司的原有标签越清晰,在某个品类市场的心智认知越清晰,市场认知越固化。当差异化产品需要委托时,很难第一时间想到,或者即使想到,也会对其服务适应性产生怀疑。

第四,轻资产落地项目表现参差不齐,客户担忧加剧。

作为商业管理服务公司,能否通过服务获得口碑传播,实现复购,是其业务的本质逻辑。脱胎于母公司的开发者,轻资产公司原有的企业资本和管理优势应该转向专业技能、智力资本和品牌优势的输出。在接受项目委托前,需要盘点项目的难点问题,评估其相应的能力。只有与自身能力模型相匹配的项目才能成功合作,直到回款。

在轻资产初期,很多公司不顾产能边界,大力扩张项目数量,导致项目运营达不到委托预期,不仅影响了后续的服务获取,也加剧了委托方对轻资产模式下项目运营结果的担忧。近两年,在很多城市,轻资产终止加速,很多投资人开始放弃与原来的商业管理公司合作,转而自己运营。

5.以过度的承诺竞争项目,导致劣币驱逐良币。

在委托轻资产时,高租金和高质量通常是投资人的两个核心诉求,但实际上,无论哪一个都必须靠努力和实实在在的资源来实现。然而,在激烈的竞争中,一些轻资产公司为了成功赢得项目,过度承诺夸大收入和等级。

比较稳健负责的轻资产管理人,只能给出诚实理性的条件和方案,但因为不是所有的投资人都能做专业的鉴别,所以给了管理实力弱但承诺高的公司的机会。而且很多新入市的国企开发商更注重结果,增加了这种不良事件发生的概率——优质公司项目被抢,劣币驱逐良币。

不及物动词结论

在中国目前的环境下,将资产的现金流分离出来进行独立的“资本化”商业管理,而忽略资产,至少在中短期内是一种聪明的做法,而其现金流的稳定和增长恰恰是资本市场的重要优势。然而,这并不是一件“容易”的事情。未来,各公司在项目拓展中面临的挑战会越来越严峻。只有少数机构能够获得市场的真正认可,留在赛道上的优秀选手必将依次回归,进入“弃轻为主”的新征程。

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