头部图片来自:视觉中国自2014年万达启动研究，2015年正式投产以来，商业轻资产公司对项目的竞争逐渐加大，经历了纯管理服务、以资管理、包机、合资甚至收购的过程，与业主谈判项目的势能转换也从强势转为主动竞标。项目谈判和签约的难度越来越大，业主的要求也越来越高，这让很多轻资产开发商感到压力很大。甚至有一线商业管理公司的开发商进驻一个城市三年，一单都没谈妥的情况。对轻资产模式的质疑逐渐增多，甚至有人发出“轻资产黄昏”的悲观结论。行业方向是什么？为什么轻资产公司越来越难签项目？我们与行业内20多位轻资产和业主进行了采访和交流，分享了五个主要观点。
一是进入者快速增加，优质项目供给减少。
在万达完全无视资产之前，国内的百货运营商和第三方商业管理公司已经在践行无视资产。随着行业竞争的加剧和外部融资的收紧，资本压力相对较小的轻资产模式成为商管公司扩大规模的必要选项。据统计，截至2022年底，54%的百强房企布局了轻资产模式，比2020年增长了近一倍。华润、盛兴、宝龙等很多房企都成立了专门的经营管理板块，独立上市。
轻资产标的主要是新项目。越早介入项目，越能把握好项目的初期设计和定位，从而保证项目更符合自身的产品和管理理念，这也降低了项目开启后运营环节的难度。不过以后新项目会逐渐减少。RET睿意德中国商业研究中心的数据显示，中国购物中心的年增量将从2015年的426家逐渐减少到2025年的321家，而这其中，郊区和更新项目仍然相当多，优质项目更加稀缺。轻资产管理公司的快速增加，优质项目的快速减少，造成了项目快速竞争扩大市场。一个项目往往会有轮流谈判、不断与对方抬价等诸多条件。
2.委托方和轻资产公司之间的利益冲突加剧。
对于海外市场，资管和投资人大多是绑定的，资产投资才是目的。通过资产的专业化运营和管理，我们可以实现更好的资产管理回报表现，从而提升资产估值。资产管理人的价值也体现在这里。相应地，轻资本化实际上是投资管理的“轻量化”，即依靠基金模式为资产投资增加“经营杠杆”。
国内轻资产管理主要是资产管理服务模式，包括委托管理、品牌和管理输出、整租服务等。，而更多的是运营期的租户管理收租服务和物业管理服务。整体上分为“现金流”，实际上是“去资产化”，只是突出了“轻”
轻资产服务公司想要短期快速回报，只要以委托项目为基础，集中有限的自有资源，充分利用外部资源做好租赁服务，收取租金收入和物业费即可。但项目的长期资产增值和未来租金上涨，短期内难以见效，需要长期稳定可持续的运营。这就导致了轻资产服务与投资者目标的不一致，短期机会主义与长期增值坚持的矛盾。轻资产行业发展到一个阶段，经过多个项目几年的磨合，目标矛盾日益明显，造成了双方合同的终止，以及投资人后续对轻资产合作的警惕和排斥。
第三，基于产品线的标准能力，难以匹配日益增长的非标业务。
轻资本化的过程，也是商业管理公司从“内部经营”到“外部经营”的过程。很多商业管理服务公司脱胎于母公司的开发商，运营管理经验都是从母公司的项目中锻炼出来的。以前很多项目都是划分标准产品线，形成了一套标准产品的服务能力。
但是，轻资产服务商面对的商场经营管理、服务标准、服务要求因市场而异，越来越多的老项目进行改造。定位理念、硬件基础、设计、招商与以往标准化的产品运营完全不同，公司需要从“流程”型组织特征升级为“创意”型组织，这是商管公司从“服务母公司”向“服务商业市场”转变过程中需要面对的
“标准化”虽然省时省力，但有一定的路径依赖，应对复杂竞争的能力有限。我们都知道标签有两面性。轻资产服务公司的原有标签越清晰，在某个品类市场的心智认知越清晰，市场认知越固化。当差异化产品需要委托时，很难第一时间想到，或者即使想到，也会对其服务适应性产生怀疑。
第四，轻资产落地项目表现参差不齐，客户担忧加剧。
作为商业管理服务公司，能否通过服务获得口碑传播，实现复购，是其业务的本质逻辑。脱胎于母公司的开发者，轻资产公司原有的企业资本和管理优势应该转向专业技能、智力资本和品牌优势的输出。在接受项目委托前，需要盘点项目的难点问题，评估其相应的能力。只有与自身能力模型相匹配的项目才能成功合作，直到回款。
在轻资产初期，很多公司不顾产能边界，大力扩张项目数量，导致项目运营达不到委托预期，不仅影响了后续的服务获取，也加剧了委托方对轻资产模式下项目运营结果的担忧。近两年，在很多城市，轻资产终止加速，很多投资人开始放弃与原来的商业管理公司合作，转而自己运营。5.以过度的承诺竞争项目，导致劣币驱逐良币。
在委托轻资产时，高租金和高质量通常是投资人的两个核心诉求，但实际上，无论哪一个都必须靠努力和实实在在的资源来实现。然而，在激烈的竞争中，一些轻资产公司为了成功赢得项目，过度承诺夸大收入和等级。比较稳健负责的轻资产管理人，只能给出诚实理性的条件和方案，但因为不是所有的投资人都能做专业的鉴别，所以给了管理实力弱但承诺高的公司的机会。而且很多新入市的国企开发商更注重结果，增加了这种不良事件发生的概率——优质公司项目被抢，劣币驱逐良币。
不及物动词结论
在中国目前的环境下，将资产的现金流分离出来进行独立的“资本化”商业管理，而忽略资产，至少在中短期内是一种聪明的做法，而其现金流的稳定和增长恰恰是资本市场的重要优势。然而，这并不是一件“容易”的事情。未来，各公司在项目拓展中面临的挑战会越来越严峻。只有少数机构能够获得市场的真正认可，留在赛道上的优秀选手必将依次回归，进入“弃轻为主”的新征程。
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