周其仁:为什么房价问题是政治问题吗？

资料来源:经济转型研究

今年以来，政府出台了一系列房地产政策，改变了房地产市场的状况。其中突出的一点就是从政治角度看待房价问题。在我看来，房价问题确实有政治含义。如何处理具有政治影响的经济问题是转型经济体面临的挑战。从历史经验来看，尊重经济规律有助于处理带有政治意味的经济问题。

为什么房价问题是政治问题吗？

房价是一个经济问题，但有很强的政治意味。这里所说的“政治”取自孙中山先生的定义:政治是一切人的事。因为今天的“人”的利益已经分化，人们对同一种经济现象往往会有非常不同的感受和看法。当人们的利益和想法明显不一致时，经济问题就有了政治含义。

房价的快速上涨是近两年来一个突出的经济现象。面对房价的快速上涨，每个人的感受绝不相同。对于已经买房的人来说，房价上涨意味着家庭财产市值的增加，但是对于还没有买房或者准备买房的家庭来说，房价上涨意味着痛苦。另一方面，房价跌了，购房者可能会抱怨，但想买房的人却喜气洋洋。是的，同样的价格变化，每个人的兴趣和感受绝不相同。

房价的变化也会影响城市的布局。房价越高，或者涨得越快，影响就越严重。今年去上海，听当地朋友调侃上海已经分成三个圈子了——最里面的说英语；第二圈说的是外地话，很多好像说的是温州话；而“阿拉上海人”生活在最外围的圈子里。这是今天很多上海人的抱怨。虽然我们知道，像纽约、伦敦、东京、香港这样的国际大都市，他们的市中心居住着很多“外国人”和非本地居民，但那些地方的形成需要几十年、上百年的时间。上海最近十年的快速变化，难免让很多人心有不甘。这里的“人”之间的差异更加微妙，因为中国的开放也涉及外国人。

更何况，房价的持续上涨一旦进入人们的预期，必然会发生一些经济行为。有些人不再买房住，而是等房价涨了再卖——所谓的“投机”“炒房”也是如此。虽然很难准确区分“投机”和“投资”，但人们有理由担心，如果能通过房地产等“不劳而获”的活动轻松赚大钱，本已严重的收入差距可能会进一步扩大。

与房地产投机相关的是空置房。就连《纽约时报》都报道说，上海的高档住宅有1/6没人住，北京有1/4，深圳有1/3。并指出未来中国的房屋空置率会进一步上升。虽然我们都知道，城市中的住房空置不仅仅是房地产投机造成的，确实有许多空置的房屋，同时，许多家庭仍然生活在非常差的条件下，或者担心买不起小房子，这当然引起了社会的不满和紧张。

最后是房地产商的“暴利”。大牌地产商在各种富豪榜上都名列前茅。有媒体作证，一些房地产开发商的投资回报率高达百分之几百，越来越多的大公司正在进入房地产开发的行列。这些都是给大众的证据，房地产可以暴利。因为房价上涨让开发商受益，所以人们怀疑开发商操纵了房地产的市场价格。再加上大量的征地拆迁丑闻，以及各种商业手段推销房产，很多人认为房地产商人是当代“无商不奸”的典范。

但不要以为对房价的看法差异只是以“穷人”和“富人”为分水岭。上海、北京和深圳的许多大公司的老板——尽管他们被普遍认为是富人——也担心房价进一步上涨。原因很简单。房价上涨降低了这些公司对业内优秀人才的吸引力，从而威胁到公司的竞争力。同样，持续推高的“商务成本”对处于激烈招商竞争中的世界各地城市来说都是坏消息。地方政府在获得高地价带来的高额财政收入的同时，要面对地方竞争力下降的挑战。

这些方面加在一起，房价问题就有了政治含义。本来，市场可以连接不同利益的群体。市场的基本方法是竞争性投标——人们竞争他们想要的商品和服务吗？那么出价最高者胜出，出价能力不容忽视。问题是，在一个快速转型的社会中，人们竞价能力的差异不仅与各自努力程度的差异有关，还与许多其他人们不认同和不接受的因素有关。如果人们不接受收入机会分配的现实，就不能普遍而稳定地接受按竞价高低分配资源的市场原则。由于投标标准不可能普遍有效，非市场标准——各种政治干预——永远不会消失。

“保卫猪”——历史经验的启示

不仅仅是在房价问题上显示出政治含义，需要政治干预。具有政治含义的类似经济问题早已为我们所熟悉。在改革的历史中，很多涉及群众的消费品从计划体制转变为市场供求，都经历了经济问题政治化，然后逐渐回归普通经济问题的过程。日常用品，如蔬菜、猪、粮、油等。，突然变得非常“政治化”，必须上升到政治层面来处理。但过了一段时间，菜是菜，猪是猪，粮是粮。这期间，我觉得可以参考今天应对房价的经验。

先说江西的“猪保卫战”。广东贸易商到江西收购生猪是在上世纪80年代中期。因为率先开放的广东人先富起来，他们的出价远高于江西。于是，符合经济逻辑，江西的生猪和农副产品大量流入广东。但这样一来，江西城镇的猪肉供应就成了问题。你想让江西人和广东人在市场上以购买力竞争吗？不可能，因为江西开放晚，人民购买力低。但是，江西城镇更不可能因此而不供应猪肉——那是政治问题。结果是政治解决了经济问题:江西政府下令封闭省界，规定在当地收购任务完成之前，不准从江西运猪到广东。一时间，贸易商想突破封锁，政府想防守，双方展开攻防战。粤赣边界出现了许多火爆场面——经济问题的政治含义并不严重。

有什么一举两得的解决办法吗？其实不是，人们既不能要求广东人“约束”竞价水平，也不能“建议”江西城镇居民通过减少其他消费来增加对生猪的竞价，更不能说服江西农民。看来只有把生猪低价卖给当地居民才是最好的选择。

当时，由于江西省政府无法控制广东的高出价，剩下的只有“得罪”本省养猪的农民和本省吃肉的城镇居民。两害相权取其轻，封锁市场，强迫农民多做“贡献”，比城镇副食品供应不均更容易。当然，市场并不是完全封闭的，也不要求江西农民生产的猪全部销往价格低廉的省内市场。那会过分伤害农民的利益。实际的做法，如上所述，是江西省给销售定一个配额，完成任务后可以高价卖给广东！就是这个封锁线开合，任务完成就是市场的非马绝招，有助于渡过两省三方利益的难关。现在当然看不到什么“猪保卫战”了。

总结下来，第一条经验是，经济问题的政治含义一旦变得严重，就不可能完全按照经济规律来解决；第二，用政治和行政命令的手段解决问题时，要给经济规律留有余地。归根结底，问题的最终解决还是离不开将高端(广东)市场需求转移到江西农村，使之成为刺激供给的积极力量。只有供应商的投资和技术进步发挥作用，大幅度提高产量，才能满足从高端到低端各个层次的市场需求。在这个时候——也只有在这个时候——经济问题的政治性质完全淡化，商品变成了按照市场机制调节供求的普通商品。

增加土地供应抑制房价过快上涨

今天的房价问题，无论是经济方面还是政治方面的严重性，都远非当年的猪、菜、粮、油问题可比。住房是一种耐用资产，关系到居民家庭的长期居住和生活，也关系到消费、投资、家庭金融财产及其传承。更复杂的是，当今社会的收入差异，远非当年的简单情况。此外，对开放和跨境流动的需求，市场总量和住房供求结构的复杂性，都让过去像猪一样的问题显得相形见绌。

目前在房价问题上，让不同利益集团各方面叫好的可能性几乎等于零。也就是说，无论你选择得多么仔细，也会造成伤害，至少会限制一方或多方的利益。因此，处理房价问题——限制哪一方或哪几方的利益，限制到什么程度，以什么方式限制——本质上是一个政治决策，必须通过政治感情、政治判断和政治程序来执行。我们基本不知道那方面的限制，没有发言权。

我们只是建议，过去处理猪的经验仍然是有效的参考——在采取非经济手段解决具有政治意义的经济问题时，要尽可能地给经济机制留出发挥作用的空间。因为事后我们可以看清楚，问题的最终解决还是要靠市场需求来刺激供给的竞争，通过供给竞争来刺激生产的增加，直到供给有能力满足多层次的市场需求。

为此，我们有必要抛开房价的政治含义，集中精力分析房价上涨的经济原因以及抑制房价上涨的途径。我的观点是，不管衍生的现象有多复杂，房价上涨最简单最基本的原因是市场上对住房的有效需求没有得到满足。因此，需要考察市场中住房需求的形成，但更需要考察供给能否及时获得需求信息并做出反应。

这里有一个重要的侧面需要澄清——到底是房价带动了地价，还是地价带动了房价。我的观点是，只要一项资产的市值是该资产带来的未来收入流的贴现，就永远不能说地价上涨“带动”了房价上涨。相反，应该是房价的上涨导致人们对土地未来收益流的预期增加，最终刺激对土地的需求，导致地价的上涨。

然而，土地供应确实会影响房价。我的理解是，任何已经形成的需求，包括高位、中位、低位，在图形中永远是一条对角线。满足这条需求线的基本机制是供应商的竞争。如果供应竞争不充分——比如土地供应量太少——房地产的市场需求永远只会实现高端部分。既然成交的只是高需求，那么能观察到的就是房价很高。

以上分析可以得到经验的支持。1997年后，香港特区宣布增加土地供应，房价相应下跌。我们看近几年全国土地开发量和商品房销售价格的走势，发现土地开发指数很快会上升；土地开发指数上升，房价就会降下来。真相，那些打算稳定房价的人，是不能忽视的。

从制度上看，目前中国唯一合法的途径是政府征用土地，然后出租给市场。除了分配上的严重问题，这种集中供地模式最大的缺陷就是不能及时灵活地应对市场土地需求的变化。如果出让私人土地，地价会上涨，出让的土地数量会自动增加，地价会被打压。但政府集中供地不一定，因为政府往往受到很多非经济因素的干扰。即使纯粹从经济角度来看，政府独家垄断土地供应也会导致土地供应短缺。

中国地方政府之间的竞争实际上抵消了政府集中供地模式的一部分影响。这应该是中国房价指数总体低于1998年以来物价指数的一个依据。去年，为了加强宏观调控，中央政府在全国范围内停止了半年的土地供应。在这种情况下，房价指数迅速超过物价指数，说明土地供应量对房地产价格有重要的负面影响。

进一步分析表明，房地产是一个非常局部的市场，当务之急不是要求中央政府命令全国增加土地供应来解决问题。重要的是推进土地供应制度和机制的改革。好在这方面——土地制度改革，尤其是农村集体建设直接入市改革，已经列入国务院改革纲要。近日，广东省通过地方性法规，从10月1日起率先实施农村集体建设用地直接入市新制度。这将对全国产生重要影响，也为改变中国目前的城市化土地供应机制提供了契机。